Por: Enrique Pons Franco
Si en la columna anterior me pregunté y les compartí ¿qué haría si tuviera que representar legalmente a algún miembro de mi familia para proteger su derecho a la salud y a la vida frente al Covid-19? Ahora, me he vuelto a preguntar ¿qué haría con el pago de la renta si tuviera un negocio y tuve que bajar la cortina temporalmente porque no soy actividad esencial? ¿Me ampara en algo la ley? ¿Me pueden dar por terminado mi contrato? ¿Tengo que pagar las penas convencionales?
Casi todos estaremos de acuerdo en que cerrar tu negocio temporalmente por el Covid-19, si no es actividad esencial, sería considerada como un supuesto de caso fortuito o de fuerza mayor, es decir, todo acto imperdible o inevitable, producto del cual, se impide cumplir una obligación.
De hecho, desde el 24 de marzo de este año el Consejo General de Salubridad ha venido emitiendo una serie de acuerdos que posponen, por un lado, y por otro, disponen, una serie de medidas obligatorias en todo el país, en los sectores público y privado, que clasifican cuáles son las mencionadas actividades esenciales.
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Por increíble que parezca, en estos casos, la legislación civil en México señala que los arrendadores no pueden exigir a los arrendatarios el pago de rentas caídas, al menos, durante un plazo acumulado de dos meses cuando no se pueda utilizar el inmueble. Pasado este plazo, es posible y factible solicitar la terminación del contrato pero sin responsabilidad para las partes, así que no se pueden aplicar penas convencionales, porque la misma ley dispone que no pueden hacerse efectivas penas cuando el obligado a ello no haya podido cumplir el contrato por hecho del acreedor, caso fortuito o fuerza insuperable. También, la legislación civil contempla que en casos fortuitos o de fuerza mayor, si sólo se impide en parte el uso del bien, se puede pactar temporalmente la reducción de la renta, a no ser que las partes opten por terminar el contrato.
Es pronto para anticipar más consecuencias jurídicas producto del Covid-19, pero pienso en un bar que antes de la pandemia cumplía con la normatividad de densidad y cantidad de personas que podían ingresar y, una vez normalizadas las actividades, las autoridades sanitarias disponen que la densidad por metro cuadrado de superficie deberá variar, afectando, por ejemplo, el número de mesas y personas dentro del inmueble, lo que alterará las variables financieras proyectadas por la empresa para recuperar su inversión y, claro está, la viabilidad del negocio. Aunque la ley no ofrece soluciones precisas a esto, ello obligará, como en muchos otros casos, a realizar convenios modificatorios a los contratos.
Concluyo señalando que lo expresado no significa que la ley regale las rentas, sino que previene y equilibra para casos en que el bien arrendado es afectado por casos fortuitos, o de fuerza mayor, se esté en aptitud de terminar el contrato o incluso, relevar del pago de las rentas durante el tiempo que dura dicho evento, sin responsabilidad para ninguna de las partes, siendo que los hechos que suscitan el incumplimiento de lo pactado (en este caso, el Covid-19), dada su naturaleza, ni el arrendador, ni el arrendatario estaban en aptitud de prevenirlos o evitarlos. Seguro volví a dejar más dudas que certezas, pero en números siguientes seguiré aportando otros puntos de vista sobre otros escenarios jurídicos que pueden suceder. #QuedáteEnCasa. Nos vemos en Twitter: @enrique_pons
