Por Enrique Pons Franco
La oralidad en los juicios de arrendamiento, una revolución necesaria
En los últimos años, la oralidad ha ganado terreno en diversos ámbitos de la justicia en México, reflejando un cambio fundamental en la manera en que se administran y resuelven los conflictos legales. Este enfoque busca agilizar los procedimientos, reducir la burocracia y acercar la justicia a los ciudadanos de manera más eficiente y accesible. La reciente declaratoria de entrada en vigor del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México es un claro ejemplo de esta tendencia, integrando disposiciones específicas que promueven la oralidad en los juicios, incluyendo los de arrendamiento inmobiliario. Hoy exploraremos cómo estas disposiciones están configuradas para transformar la resolución de disputas en el ámbito del arrendamiento inmobiliario, detallando las disposiciones relevantes del nuevo Código.
Debes saber que la oralidad en los procedimientos judiciales no es un concepto nuevo, pero su implementación en la legislación mexicana ha tomado un impulso significativo en los últimos tiempos. La premisa fundamental de la oralidad es que los juicios se desarrollen de manera más rápida y directa, permitiendo que las partes involucradas expongan sus argumentos y pruebas de viva voz ante el juez. Este método no sólo facilitará una mejor comprensión del caso por parte del juzgador, sino que también promoverá la transparencia y la inmediatez en la resolución de los conflictos.
Importancia de la declaratoria de vigencia
Esta semana, el Congreso de la Ciudad de México realizó la declaratoria de vigencia del nuevo Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF), señalando que su implementación representa un avance significativo hacia una justicia más expedita y eficiente. La presidenta de la Comisión de Administración y Procuración de Justicia, la diputada Lidia Ávila, enfatizó que el nuevo Código promueve la oralidad como una herramienta esencial para agilizar los procesos judiciales y resolver los conflictos de manera más efectiva. Esta declaratoria es un paso crucial para garantizar que las reformas legales tengan un impacto tangible en la vida de los ciudadanos, facilitando el acceso a una justicia pronta y expedita. En ese sentido, aunque la vigencia en la CDMX del nuevo CNPCF será gradual, en esta ocasión me ocuparé solamente de platicarte del juicio especial de arrendamiento oral, la cual, será a partir de diciembre de este año.
Cambios en los Juicios de Arrendamiento Inmobiliario
Uno de los ámbitos donde la oralidad tendrá un impacto notable será en los juicios de arrendamiento inmobiliario. Según el nuevo Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, estos procedimientos estarán sujetos a un conjunto específico de normas que enfatizan la celeridad y la eficiencia. A continuación, te presento los aspectos más relevantes que tendrán estos juicios desde diciembre del 2024 en la Ciudad de México, teniendo en consideración que estos cambios alcanzarán a todo el país antes del 2027.
De esta forma, en los juicios de arrendamiento inmobiliario, las demandas deberán acompañarse del contrato de arrendamiento cuando este se haya celebrado por escrito. Tanto la demanda como su contestación y cualquier reconvención (contra demanda, como se le suele señalar también) incluirán todas las pruebas que las partes pretendan presentar durante el juicio. Esto garantizará que desde el comienzo del proceso, el juez tenga acceso a toda la información relevante, facilitando una resolución más rápida.
Una vez admitida la demanda, la parte demandada tendrá quince días para contestarla y, si lo desea, presentar una reconvención. La autoridad jurisdiccional, tras recibir las contestaciones, fijará una fecha para la audiencia de juicio dentro de los quince días siguientes. En esta audiencia, se desahogarán todas las pruebas y se buscará una resolución inmediata del conflicto.
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Las partes serán responsables de preparar y presentar sus pruebas, incluyendo testigos y peritos. Si alguna parte no puede desahogar sus pruebas directamente, el juez podrá intervenir para facilitar este proceso, emitiendo citaciones y otros documentos necesarios. Si una prueba no se desahoga en la audiencia por causa imputable a la parte oferente, se declarará desierta.
Superada esta fase, la audiencia de juicio incluirá una etapa de conciliación y mediación, donde se intentará llegar a un acuerdo entre las partes. Si no se logra un convenio, se procederá a la exposición de los alegatos iniciales, el desahogo de pruebas y los alegatos finales. El juez declarará el asunto visto y explicará de forma breve, clara y sencilla su sentencia definitiva, leyendo únicamente los puntos resolutivos y entregando una copia simple de la versión escrita a las partes en un plazo no mayor a dos días.
En caso de que se demande el pago de rentas atrasadas por dos o más meses, la parte actora podrá solicitar que la demandada acredite el pago de las rentas pactadas al momento del emplazamiento o al contestar la demanda. Si no lo hace, se embargarán bienes suficientes para cubrir las rentas adeudadas.
Por otra parte, el inmueble arrendado se considerará como el domicilio legal de la parte ejecutada. Los incidentes no suspenderán el procedimiento y se tramitarán conforme a las reglas generales del código, dependiendo si son de tramitación escrita u oral.
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Por último, contra las sentencias definitivas en los procedimientos de arrendamiento inmobiliario oral, procederá el recurso de apelación en efecto devolutivo. Esto significa que la apelación no suspenderá la ejecución de la sentencia original, permitiendo que las medidas dictadas por el juez se lleven a cabo mientras se resuelve la apelación.
Conclusión
La implementación de la oralidad en los juicios de arrendamiento inmobiliario bajo el nuevo CNPCF representará un cambio significativo en la forma en que se administrará la justicia en este ámbito. La rapidez, eficiencia y transparencia que caracterizan a los procedimientos orales no solo beneficiarán a las partes involucradas, sino que también contribuirán a una justicia más accesible y efectiva. La Ciudad de México, al adoptar estas disposiciones, se coloca a la vanguardia en la modernización de su sistema judicial, respondiendo a las demandas de una sociedad que exige procesos legales más ágiles y justos.
Así, en espera que te sea útil esta información, nos leemos la próxima semana. Mientras tanto, si tienes dudas, te espero en “X”, antes Twitter como @enrique_pons.