Por Enrique Pons Franco
El mercado de rentas inmobiliarias en México se ha convertido en uno de los más dinámicos en los últimos años. Prueba de ello, es la llegada a nuestro país de muchas plataformas electrónicas que facilitan poner en contacto a arrendadores y arrendatarios, con lo cual se acelera el proceso con diversas garantías, y técnicamente con ello las partes quedan con la relativa tranquilidad de que todo ha quedado dentro de la legalidad. Sin embargo, hay algunos aspectos que suelen pasarse por alto y de ello te voy a platicar hoy.
Como bien nos señala el Mtro. Orlando Guzmán, presidente de la Sección Querétaro de la Asociación Nacional de Abogados de Empresa (ANADE), los arrendadores poco a poco han ido tomando conciencia de los aspectos civiles y fiscales por los que pasa un proceso de arrendamiento, pero dejan de lado aspectos fundamentales previstos en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI).
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Esta legislación, vigente desde el año 2012, desarrolló diversas obligaciones en materia de adquisición de inmuebles, pero también impuso otras para cuando se celebran operaciones por las que se transmite la posesión de estos bienes, sea por esquemas de arrendamiento, subarrendamiento o comodato, por ejemplo. Es ahí —nos dice nuestro invitado— cuando comienzan las omisiones
Omisiones en nueve de cada 10 inmuebles
Para nuestro entrevistado, en muy pocas operaciones se toma en consideración una política adecuada de prevención de operaciones con recursos de procedencia ilícita. Si bien, los arrendadores tienen presente que deben cumplir con diversas obligaciones, tales como expedir facturas o realizar sus contratos de arrendamiento, generalmente son omisos en cuanto a los montos que deben reportar a las autoridades fiscales cuando estos exceden las cantidades que la legislación señala.
Así, pocos arrendadores saben que en caso de incumplimientos de pago del arrendatario y el conflicto llega hasta un juez, este debe reportar al fisco federal si se expidieron o no las facturas respectivas por los montos que se reclaman al deudor. Pero el problema no termina allí.
Montos reportables a la Unidad de Inteligencia Financiera
La LFPIORPI señala en su artículo 17 cuáles son las actividades que se consideran vulnerables y que, por lo tanto, son objeto de aviso ante la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF). Si bien a estas alturas casi todos sabemos que en la mayoría de los casos no se pueden adquirir inmuebles en efectivo, pocos tienen presente que en los casos en los que se otorga la posesión de dichos bienes (rentas, subarrendamientos, o comodatos), y el monto de la contraprestación excede de 154 mil 433.10 pesos mensuales, deben reportarse a la autoridad. Pero ese es solamente el primer supuesto.
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También, se deberá dar seguimiento y agrupar aquellos actos u operaciones que en un periodo de seis meses superen el monto acumulado aproximado de 300 mil pesos. Esto podría darse en los casos en que la cantidad pagada por el arrendamiento de un inmueble sea de 50 mil pesos al mes.
Cómo se cumple con la ley
No es tan complicado. Como todo deber de colaboración establecido en las leyes y para estos casos particulares, se requiere integrar un expediente en el que deben constar, entre otros datos y documentos, el nombre de las partes, su nacionalidad, identificación oficial, claves CURP y RFC, correos electrónicos, números de teléfono, y sobre todo, cumplir con la firma de un documento conocido como “declaración de dueño beneficiario”, que no es otra cosa que la manifestación que hace el cliente o usuario respecto de quién será la persona que disponga de los beneficios de la operación.
Toda esta documentación debe ser resguardada por las partes durante un periodo mínimo de cinco años, además de que la información contenida en estos debe ser suministrada vía internet a la Unidad de Inteligencia Financiera.
Ante el incumplimiento de dichas obligaciones, el dueño del inmueble, puede ser objeto de sanciones que van desde los 962 mil 200 pesos, hasta los 6 millones 254 mil 300 pesos.
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Como puede ver, hay muchos aspectos legales que inciden en las operaciones de arrendamiento de inmuebles. Lo mejor, en todos los casos, es observar lo que disponen las normas y acercarte con tus asesores legales, quienes con toda seguridad te darán el mejor consejo. Finalmente, hay quienes piensan que es caro dar cumplimiento a las leyes, pero te puedo garantizar que puede ser más caro no hacerlo.
Mientras tanto, te espero en Twitter como @enrique_pons. Si tienes alguna duda sobre el tema aquí abordado, escríbeme. Nos leemos la próxima semana.
