Foto: Cuartoscuro
Por Enrique Pons Franco
Con las nuevas formas que hemos adoptado para vivir, cada vez es más común habitar en núcleos poblacionales establecidos bajo el régimen de condominio horizontal o vertical, es decir, en fraccionamientos o edificios de departamentos. Todo ello, origina diversos gastos que deben ser cubiertos por los propietarios o poseedores de los inmuebles y que, con el paso del tiempo, se pueden convertir en un dolor de cabeza para la comunidad. De eso quiero hablarte hoy.
En principio, cuando se adquiere un inmueble bajo el régimen denominado de condominio, fraccionamiento o departamento, se supone que el gobierno ha dado su visto bueno para que el constructor o desarrollador inmobiliario lo ejecute bajo todas las condiciones de seguridad para los eventuales compradores y para ello se generan diversos permisos. Posteriormente, se comienzan a vender las propiedades en las porciones que se autorizaron, y en casi todos estos actos jurídicos se hace saber a los compradores que tendrán la obligación de pagar por los gastos de la comunidad, lo cual incluye el mantenimiento de las áreas comunes, jardines, seguridad privada y hasta de recolección de basura.
Habitualmente, el desarrollador inmobiliario constituye una asociación civil de condóminos en la que, desde el momento de la operación de compraventa, incorpora al nuevo propietario. En otros casos, solamente se hace la mención que entre todas las personas que vayan adquiriendo las propiedades, se organizarán para preservar la comunidad. Estas obligaciones siempre son responsabilidad directa del propietario, con independencia que este se lo ceda a un tercero para que lo habite o use.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que la comunidad debe nombrar un administrador que haga ese trabajo. Lo mejor, como ya te he comentado, es tener operando una asociación civil desde el momento de la adquisición del inmueble. También, ese administrador, sea un propietario o un tercero contratado para tales efectos, debe tener todas las facultades legales necesarias para llevar a cabo su trabajo, incluidas las de cobranza judicial o extrajudicial, representación ante autoridades administrativas y judiciales, así como la de garantizar mediante una fianza el leal desempeño de su cargo.
Estas deben ser aprobadas por los propietarios en una asamblea. También, hay que ser muy cuidadosos en la forma en que se establecen, pues deben tomarse en consideración la periodicidad con la que habrán de cubrirse, los medios de pago, en dónde habrán de depositarse y las sanciones a que se harán acreedores los morosos. Es muy importante que se establezcan reglas transparentes para la rendición de cuentas y administración de lo recaudado. También aquí lo recomendable es incorporar un comité de vigilancia integrado por los propietarios a efecto que no todos tengan que hacer todo y estén atentos al trabajo del administrador.
Ahora te cuento brevemente de uno de los tantos casos que existen y que fue resuelto recientemente por el Poder Judicial federal. Todo comenzó cuando una asociación de condóminos demandó a un propietario moroso el pago de cuotas de mantenimiento. Lo primero que tuvo que enfrentar el grupo de vecinos fue lo relacionado con las facultades del administrador del condominio, que también jugaba el rol de representante legal de la asociación, pues estaba en duda si el plazo para el que fue nombrado había llegado a su fin antes de presentar la demanda ante el juez civil.
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Sin embargo, aunque se pudo superar ese problema, ello no derivó en un final feliz, al menos no para la comunidad. El principal problema en este asunto fue que la asociación no contaba con un estado de liquidación de adeudos que integrara debida y legalmente las cantidades que tenían que pagarse, así como los intereses moratorios y/o penas convencionales que se hubieran estipulado por la asamblea general o al menos en el reglamento interno del condominio, además que debía ser emitida por el administrador o por el presidente del comité de vigilancia.
Por otra parte, nunca se logró acreditar que la asamblea se hubiera reunido legalmente en presencia de un notario público para efectos de aprobar los montos de las cuotas y que, por tanto, se hubieran colmado los requisitos que establece la ley para autorizar y reconocer los montos que debían cubrirse a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento, administración y de reserva y demás obligaciones de los condóminos o poseedores. Todo esto era de vital importancia para poder cobrar, pues solamente así se tenía constancia que todos los involucrados tenían conocimiento del acto en donde constaban las circunstancias en las que se determinaron esas cuotas, como son la fecha, el lugar, las personas que intervinieron y las aprobaron, las cantidades, el momento a partir del cual se cobrarían, etcétera.
Al final del día, el propietario moroso prácticamente quedó absuelto de los adeudos que se le reclamaban, porque la asociación civil que representaba a los condóminos no cumplió debidamente con los requisitos exigidos en las leyes para la conducción de una asamblea y por lo que puedo apreciar, por “ahorrarse” los honorarios de un notario público, así como de los abogados para la elaboración de dichas actas de asamblea.
Como puede ver, en estos casos, un pequeño detalle de “ahorro” puede tener severas consecuencias en el futuro. Mientras tanto, te espero en Twitter como @enrique_pons y si te interesa obtener copia de la sentencia que resolvió este caso, contáctame en mi cuenta y con gusto te la comparto.
PD. Agradezco a la directiva y miembros de la Asociación Queretana de Inmobiliarias la invitación a participar como ponente en el Summit Inmobiliario 2022, celebrado la semana pasada en la ciudad de Querétaro. Eventos como este, socializan la seguridad y certeza de las operaciones. Que vengan muchos más.
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